Ryczałt z najmu obowiązkowy od 2023 roku
Od 2023 roku obowiązkową formą rozliczenia zysków z najmu jest ryczałt – prywatni właściciele mieszkań na wynajem nie mogą już korzystać z zasad ogólnych PIT i rozliczać kosztów uzyskania przychodów i amortyzacji. Płacony jest od przychodu według dwóch stawek, zależnych od wysokości przychodów.
Najem prywatny na zasadach ogólnych (według skali podatkowej, płacony od dochodu – przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu w tym amortyzację) mógł być jeszcze – na mocy przepisów przejściowych z Polskiego Ładu – rozliczany tylko do 31 grudnia 2022 r. i tylko w odniesieniu do nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny, jak też najem będący przedmiotem działalności gospodarczej ostatecznie jest rozliczany w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Ryczałt: od przychodu czy dochodu?
Źródło przychodów z najmu prywatnego zostaje wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Tym samym, zgodnie z art. 12 ust. 2, właściciel lokalu traci prawo do pomniejszania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego o koszty ich uzyskania. Wiąże się to nie tylko z brakiem prawa do amortyzacji (w przypadku nieruchomości mieszkalnych prawo do amortyzacji tracą wszyscy od 1 stycznia 2023: podatnicy PIT, CIT), ale także brakiem prawa do pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty mediów, koszty napraw, remontów, wyposażenia lokali oraz wszelkich opłat. Opodatkowanie ryczałtem oznacza także konieczność rocznego składania zeznania podatkowego na formularzu PIT-28, zamiast na formularzu PIT-36.
Przychodem jest, co do zasady, umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Jak potwierdza Ministerstwo Finansów, przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.
Stawki ryczałtu od najmu
Artykuł 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku zryczałtowanym wskazuje dwie stawki podatkowe dla najmu prywatnego. Wynoszą one 8,5 i 12 proc. Ich zastosowanie zależy od wysokości rocznych przychodów z najmu. Odpowiednią stawkę ryczałtu stosujemy według zasady:
- 8,5 proc., przy przychodach do kwoty 100 tys. zł rocznie,
- 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł rocznie.
Bardzo ważnym zapisem jest tutaj art. 12 ust. 13 ustawy. Stanowi on, że limit 100 tys. zł rocznie i nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie dotyczy łącznie obojga małżonków. Przepis nie uzależnia łącznego ujęcia limitu od wspólności lub też rozdzielności majątkowej. Oznacza to, że nawet w przypadku rozdzielności majątkowej oboje małżonkowie zostaną opodatkowani stawką 12,5 proc. ryczałtu ponad kwotę 100 tys. zł, nawet jeżeli jedno z nich osiąga 200 tys. zł przychodów z najmu prywatnego rocznie, natomiast drugie – 40 tys. zł przychodów z najmu prywatnego rocznie.
Terminy rozliczeń i wpłaty podatku
Podatnicy, płacący ryczałt od najmu, mają obowiązek za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Zasada ta wynika z art. 21 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym. Po spełnieniu pewnych warunków, podatek może również rozliczać kwartalnie. Płaci się go wtedy do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony. Podatek wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy.
Źródło: prawo.pl
