Weszła w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

1 marca 2023 roku weszła w życie ustawa z 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych, która wprowadza m.in. zmiany w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Skorzystać z niego będzie mogła grupa co najmniej trzech osób fizycznych, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej.

Ustawa wprowadza również modyfikacje w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Nazwa programu zmieni się na “Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe”. Będzie można wnieść wyższy (obecnie do 10 proc.) wkład własny – do 20 proc., a w przypadku kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej – do 25 proc. Ma też zostać podniesiony limit ceny metra kwadratowego wyznaczający, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu.

Ułatwienie obywatelom inwestycji mieszkaniowych

Po posiedzeniu Rady Ministrów, na którym przyjęto projekt, rząd poinformował, że chce ułatwić prowadzenie w Polsce inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej. Pozwala ona prowadzić inwestycje nowego budynku mieszkalnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Osoby te biorą czynny udział w procesach decyzyjnych w ramach projektowania i realizacji danej inwestycji mieszkaniowej.

W uzasadnieniu projektu można było przeczytać, że kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego, gdyż część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów uzyskania mieszkania – w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim – o ok. 20–30 proc.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazało też, że pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Po zmianie przepisów, między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum cztery metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.

Światło i spokój

Kolejne z projektowanych rozwiązań ma przyczynić się do zwiększenia czasu nasłonecznienia dla pokoi. Aktualne przepisy wymagają, by przynajmniej w jednym pomieszczeniu słońce wpadało przez okna przez nie mniej niż trzy godziny między 7 a 17 w dniach równonocy. Po zmianach ma być to 3,5 godziny, a wyjątkiem mają być pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej.

Jednocześnie rząd chce dać mieszkańcom więcej prywatności, poprzez wymóg  przeprowadzania badania poziomu hałasu w pomieszczeniach przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Dziś takie testy są prowadzone bardzo rzadko.

Bloki przyjazne seniorom

Jedna ze zmian, którą planuje rząd związana jest ze zwiększaniem dostępności budynków dla osób starszych i z niepełnosprawnościami – zmienić mają się zasady montowania wind w blokach. „Jest procedowane rozporządzenie o warunkach technicznych budynków i ich usytuowania. Strona rządowa pracuje nad tym, aby obniżyć wymagania, co do instalacji dźwigów windowych. Obecnie windy są w budynkach mających więcej niż cztery pietra, natomiast jest pomysł, by winda była obowiązkowa już powyżej drugiego pietra w budynkach mieszkalnych, a w przypadku budynków użyteczności publicznej, aby taki obowiązek był już przy dwóch kondygnacjach” — informował podczas posiedzenia sejmowej Komisji Infrastruktury Przemysław Herman, zastępca dyrektora Departamentu Europejskiego Funduszu Społecznego Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej.

Starych budynków obowiązek nie obejmie, ale i tam możliwy jest montaż wind. Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mogą wnioskować o dofinansowanie w ramach Funduszu Dostępności.

Źródło: Business Insider

Najważniejsze rozwiązania

Istotne rozstrzygnięcia, składające się na zaproponowaną formułę kooperatywy, wskazują, że:

• w formule tej działają osoby fizyczne (nie przedsiębiorstwa), co do zasady, w liczbie minimum trzech, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej zawartej zgodnie z wymaganiami określonymi ustawowo (art. 5),
• działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej prowadzi do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących, zatem są to przedsięwzięcia inwestycyjne, których następstwem, co do zasady, nie będzie obrót nieruchomością i zysk, ale stworzenie miejsca do mieszkania i życia (art. 4),
• w ramach działania w formule kooperatywy jest realizowana „inwestycja mieszkaniowa”, przy czym przez to pojęcie w kontekście omawianej formuły rozumie się realizowane przez członków kooperatywy (działających w ramach stosownej umowy stanowiącej podstawę współdziałania w formule kooperatywy mieszkaniowej) przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących polegające na: 1) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub 2) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub 3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Ustawa wprowadza szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowo powstałych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą gminy będą mogły m.in.:

• oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe,
• określać wymagania co do inwestycji w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego,
• korzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości,
• rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami,
• uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy,
• uwzględniać współpracę z kooperatywami mieszkaniowymi w procesie rewitalizacji niektórych obszarów lub budynków,
• ubiegać się o grant na infrastrukturę w związku ze zbyciem nieruchomości w celu wsparcia oddolnych inicjatyw mieszkaniowych w przypadku dopuszczenia bonifikaty od ceny zbywanej nieruchomości.

Źródło: prawo.pl

Źródło: Newseria Biznes