Category Archives: Aktualności

Świadectwo energetyczne dla starych budynków 2023 – czy obowiązkowe od 28 kwietnia?

28 kwietnia 2023 roku wchodzi w życie ustawa z dnia 7 października 2022 roku o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy Prawo budowlane. Nowe przepisy wprowadzają obowiązek posiadania certyfikatu energetycznego budynku. Każdy nowo wybudowany, oddany do użytku dom będzie musiał mieć taki dokument. Oznacza to, że każdy, kto zakończy inwestycję, będzie musiał przekazać świadectwo charakterystyki energetycznej budynku wraz z zawiadomieniem o zakończeniu budowy lub wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. 

Warto przypomnieć, że sprzedawane lub wynajmowane budynki i mieszkania także muszą mieć certyfikat – niezależnie od tego, kiedy zostały wybudowane. Nowelizacja ustawy nakłada karę grzywny za brak świadectw charakterystyki energetycznej budynku i nakłada na notariuszy obowiązek odnotowywania tego faktu podczas kupna lub sprzedaży nieruchomości.

Z obowiązku posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej są zwolnione budynki:

• podlegające ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• używane jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
• przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalne, przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojące o powierzchni użytkowej poniżej 50 m²;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²/rok). 

Czym jest certyfikat energetyczny 

Certyfikat energetyczny, inaczej świadectwo charakterystyki energetycznej, to dokument, który określa wielkość zapotrzebowania budynku lub jego części na energię. Uwzględnia energię potrzebną do ogrzewania budynku, wentylacji, klimatyzacji i przygotowania c.w.u. Zawarte są w nim dane o wskaźniku rocznego zapotrzebowania na energię końcową, nieodnawialną energię pierwotną, energię użytkową, udział OZE w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO₂. Dla użytkownika domu lub mieszkania najważniejszy jest wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową, ponieważ pozwala oszacować koszty związane z utrzymaniem nieruchomości.

Sprzedaż i najem

Świadectwo energetyczne jest obowiązkowe w przypadku sprzedaży lub najmu każdego lokalu. Jeśli mamy zamiar sprzedać lub wynająć mieszkanie, musimy okazać dokument nabywcy czy przyszłemu lokatorowi. Jeśli chcemy kupić lub wynająć mieszkanie, powinniśmy otrzymać świadectwo zarówno od dewelopera, jak i od osoby prywatnej podczas zawierania transakcji. Kwietniowa zmiana przepisów oznacza nowy obowiązek dla deweloperów. Nie mogą oni jak dotąd sporządzać świadectwa dla całego budynku, ponieważ każde mieszkanie musi mieć oddzielny dokument. 

Certyfikat energetyczny będzie droższy

Cena wykonania certyfikatu energetycznego domu jednorodzinnego wynosi obecnie ok. 500-600 zł, mieszkania – 300-400 zł. Od kwietnia może być drożej, bo popyt podnosi stawki. Do działającego od 2015 roku rejestru wpływa rocznie 60-80 tys. dokumentów. Eksperci twierdzą, że jeśli certyfikaty będą obowiązkowe zarówno dla nowych budynków, jak i tych sprzedawanych oraz wynajmowanych z rynku wtórnego, to ich liczba wzrośnie co najmniej dwukrotnie. Cena za ich wydanie także wzrośnie – dla mieszkania będzie to ok. 600 zł, dla domu ok. 1500 zł. 

Za brak świadectwa charakterystyki budynku przy sprzedaży lub najmie grozi kara grzywny do 5000 zł. Przekazanie dokumentu powinno nastąpić w trakcie podpisywania aktu notarialnego kupna-sprzedaży domu lub mieszkania. Obowiązkiem notariusza będzie odnotowanie w akcie notarialnym przekazania go kupującemu. W przypadku najmu mieszkania lokator otrzyma dokument przy zawieraniu umowy.

Kto wydaje certyfikat energetyczny

Dokument mogą przygotować wyłącznie osoby z uprawnieniami. Według ustawy uprawnieni muszą mieć ukończone studia wyższe inżynierskie (inżynier architekt, inżynier architekt krajobrazu, magister inżynier architekt, magister inżynier architekt krajobrazu, inżynier pożarnictwa lub magister inżynier pożarnictwa). Można mieć także ukończone studia podyplomowe z zakresu charakterystyki energetycznej, wykonywania audytów energetycznych, budownictwa energooszczędnego lub odnawialnych źródeł energii. Wykaz osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej mieści się w rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Na papierze i w wersji elektronicznej

Oprócz wersji papierowej, certyfikat będzie miał wersję elektroniczną z kwalifikowanym podpisem elektronicznym, podpisem zaufanym lub podpisem osobistym osoby uprawnionej. Wersja elektroniczna dokumentu musi zostać sporządzona w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynku. Dokument jest ważny przez 10 lat od dnia wykonania, pod warunkiem, że w budynku nie będą wykonywane prace mające wpływ na zużycie energii (np. termomodernizacja). 

Źródło: muratorplus.pl, gov.pl, wyborcza.biz

Rządowe zmiany w budownictwie mieszkaniowym

Problemy ze znalezieniem miejsca parkingowego, sąsiedzi zaglądający do mieszkania przez balkon albo osiedla, gdzie budynki stoją zbyt blisko siebie. To tylko część problemów, z którymi mierzy się wielu Polaków mieszkających w domach wielorodzinnych lub na nowych blokowiskach.

Rząd poważnie zajął się zmianami w mieszkaniówce. Po zapowiedzi zmian w kwestii budowy balkonów czy miejsc postojowych, kolejna nowość ma dotyczyć wind. Rząd na początku roku zapowiedział walkę z patodeweloperką czyli budowaniem mieszkań o powierzchni kilku metrów kwadratowych. Wiele ma się zmienić w kwestii m.in. parkingów, balkonów, placów zabaw czy nasłonecznienia mieszkań. Inwestorzy zgodnie z zapowiedziami będą musieli budować 1,5 miejsca parkingowego na jedno mieszkanie.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazało też, że pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Po zmianie przepisów, między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum cztery metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.

Światło i spokój

Kolejne z projektowanych rozwiązań ma przyczynić się do zwiększenia czasu nasłonecznienia dla pokoi. Aktualne przepisy wymagają, by przynajmniej w jednym pomieszczeniu słońce wpadało przez okna przez nie mniej niż trzy godziny między 7 a 17 w dniach równonocy. Po zmianach ma być to 3,5 godziny, a wyjątkiem mają być pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej.

Jednocześnie rząd chce dać mieszkańcom więcej prywatności, poprzez wymóg  przeprowadzania badania poziomu hałasu w pomieszczeniach przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Dziś takie testy są prowadzone bardzo rzadko.

Nowe rozporządzenie ma również zapewnić więcej zieleni na osiedlach, bo na skwerach i w publicznie dostępnych miejscach przynajmniej 20 proc. terenu ma być “czynne biologicznie”. To redukuje betonowanie placów czy wykładanie ich kostką brukową.

Bloki przyjazne seniorom

Jedna ze zmian, którą planuje rząd związana jest ze zwiększaniem dostępności budynków dla osób starszych i z niepełnosprawnościami – zmienić mają się zasady montowania wind w blokach. „Jest procedowane rozporządzenie o warunkach technicznych budynków i ich usytuowania. Strona rządowa pracuje nad tym, aby obniżyć wymagania, co do instalacji dźwigów windowych. Obecnie windy są w budynkach mających więcej niż cztery pietra, natomiast jest pomysł, by winda była obowiązkowa już powyżej drugiego pietra w budynkach mieszkalnych, a w przypadku budynków użyteczności publicznej, aby taki obowiązek był już przy dwóch kondygnacjach” — informował podczas posiedzenia sejmowej Komisji Infrastruktury Przemysław Herman, zastępca dyrektora Departamentu Europejskiego Funduszu Społecznego Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej.

Starych budynków obowiązek nie obejmie, ale i tam możliwy jest montaż wind. Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mogą wnioskować o dofinansowanie w ramach Funduszu Dostępności.

Źródło: Business Insider

Weszła w życie ustawa o kooperatywach mieszkaniowych

1 marca 2023 roku weszła w życie ustawa z 4 listopada 2022 roku o kooperatywach mieszkaniowych, która wprowadza m.in. zmiany w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Skorzystać z niego będzie mogła grupa co najmniej trzech osób fizycznych, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej.

Ustawa wprowadza również modyfikacje w programie Mieszkanie bez wkładu własnego. Nazwa programu zmieni się na “Rodzinne Kredyty Mieszkaniowe”. Będzie można wnieść wyższy (obecnie do 10 proc.) wkład własny – do 20 proc., a w przypadku kredytu o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej – do 25 proc. Ma też zostać podniesiony limit ceny metra kwadratowego wyznaczający, czy dane mieszkanie kwalifikuje się do programu.

Ułatwienie obywatelom inwestycji mieszkaniowych

Po posiedzeniu Rady Ministrów, na którym przyjęto projekt, rząd poinformował, że chce ułatwić prowadzenie w Polsce inwestycji w formule kooperatywy mieszkaniowej. Pozwala ona prowadzić inwestycje nowego budynku mieszkalnego przez grupę przyszłych mieszkańców. Osoby te biorą czynny udział w procesach decyzyjnych w ramach projektowania i realizacji danej inwestycji mieszkaniowej.

W uzasadnieniu projektu można było przeczytać, że kooperatywa mieszkaniowa pozwala ograniczyć koszty powstania budynku mieszkalnego, gdyż część prac członkowie kooperatyw wykonują we własnym zakresie i nie płacą marży zysku podwykonawcom i deweloperom. Dotychczasowe doświadczenia kooperatyw wskazują, że możliwe jest obniżenie kosztów uzyskania mieszkania – w stosunku do jego nabycia na rynku deweloperskim – o ok. 20–30 proc.

Ministerstwo Rozwoju i Technologii wskazało też, że pojawia się coraz więcej budynków z dużą liczbą balkonów, które umieszczone są na jednej płycie balkonowej, a oddzielone są np. ażurowymi niskimi ściankami oraz takich, które są bardzo blisko siebie. Po zmianie przepisów, między balkonami na odrębnej płycie balkonowej będzie musiało być minimum cztery metry, a w przypadku mniejszej odległości lub balkonów na jednej płycie, konieczne będzie stosowanie przegród o odpowiedniej grubości i wysokości.

Światło i spokój

Kolejne z projektowanych rozwiązań ma przyczynić się do zwiększenia czasu nasłonecznienia dla pokoi. Aktualne przepisy wymagają, by przynajmniej w jednym pomieszczeniu słońce wpadało przez okna przez nie mniej niż trzy godziny między 7 a 17 w dniach równonocy. Po zmianach ma być to 3,5 godziny, a wyjątkiem mają być pokoje zlokalizowane w zabudowie śródmiejskiej.

Jednocześnie rząd chce dać mieszkańcom więcej prywatności, poprzez wymóg  przeprowadzania badania poziomu hałasu w pomieszczeniach przed wydaniem pozwolenia na użytkowanie. Dziś takie testy są prowadzone bardzo rzadko.

Bloki przyjazne seniorom

Jedna ze zmian, którą planuje rząd związana jest ze zwiększaniem dostępności budynków dla osób starszych i z niepełnosprawnościami – zmienić mają się zasady montowania wind w blokach. „Jest procedowane rozporządzenie o warunkach technicznych budynków i ich usytuowania. Strona rządowa pracuje nad tym, aby obniżyć wymagania, co do instalacji dźwigów windowych. Obecnie windy są w budynkach mających więcej niż cztery pietra, natomiast jest pomysł, by winda była obowiązkowa już powyżej drugiego pietra w budynkach mieszkalnych, a w przypadku budynków użyteczności publicznej, aby taki obowiązek był już przy dwóch kondygnacjach” — informował podczas posiedzenia sejmowej Komisji Infrastruktury Przemysław Herman, zastępca dyrektora Departamentu Europejskiego Funduszu Społecznego Ministerstwa Funduszy i Polityki Regionalnej.

Starych budynków obowiązek nie obejmie, ale i tam możliwy jest montaż wind. Spółdzielnie mieszkaniowe i wspólnoty mogą wnioskować o dofinansowanie w ramach Funduszu Dostępności.

Źródło: Business Insider

Najważniejsze rozwiązania

Istotne rozstrzygnięcia, składające się na zaproponowaną formułę kooperatywy, wskazują, że:

• w formule tej działają osoby fizyczne (nie przedsiębiorstwa), co do zasady, w liczbie minimum trzech, które są stronami umowy kooperatywy mieszkaniowej albo umowy spółki cywilnej zawartej zgodnie z wymaganiami określonymi ustawowo (art. 5),
• działanie w formule kooperatywy mieszkaniowej prowadzi do zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych członków kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących, zatem są to przedsięwzięcia inwestycyjne, których następstwem, co do zasady, nie będzie obrót nieruchomością i zysk, ale stworzenie miejsca do mieszkania i życia (art. 4),
• w ramach działania w formule kooperatywy jest realizowana „inwestycja mieszkaniowa”, przy czym przez to pojęcie w kontekście omawianej formuły rozumie się realizowane przez członków kooperatywy (działających w ramach stosownej umowy stanowiącej podstawę współdziałania w formule kooperatywy mieszkaniowej) przedsięwzięcie inwestycyjno-budowlane służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych członków tej kooperatywy, lub ich własnych lub przysposobionych dzieci, oraz osób z nimi zamieszkujących polegające na: 1) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie co najmniej jednego budynku wielorodzinnego lub 2) nabyciu nieruchomości gruntowej i budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub 3) nabyciu nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej jednym budynkiem i przeprowadzeniu w tym budynku robót budowlanych.

Ustawa wprowadza szczególne zasady zbywania nieruchomości należących do gminnego zasobu nieruchomości w celu wsparcia realizacji inwestycji mieszkaniowych kooperatyw lub nowo powstałych spółdzielni mieszkaniowych. Zgodnie z ustawą gminy będą mogły m.in.:

• oferować na sprzedaż nieruchomości należące do gminnego zasobu nieruchomości pod inwestycje mieszkaniowe realizowane przez członków kooperatyw mieszkaniowych lub nowo powstałe spółdzielnie mieszkaniowe,
• określać wymagania co do inwestycji w zakresie nieuregulowanym aktami prawa miejscowego,
• korzystać z prawa odkupu w przypadkach wskazanych w ustawie oraz prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży nieruchomości, udziału w tej nieruchomości lub nieruchomości z niej wydzielonej, budynku lub lokalu przez dotychczasowego właściciela w okresie 20 lat od dnia sprzedaży przez gminę nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości,
• rozkładać należności za nabycie nieruchomości na raty oraz stosować bonifikaty od ceny nieruchomości w przypadku zgodnego z warunkami określonymi w ustawie korzystania z nieruchomości, budynków i lokali objętych inwestycjami,
• uzyskać zwrot części ceny nieruchomości w formie lokali mieszkalnych lub budynków mieszkalnych jednorodzinnych wybudowanych przez nabywcę nieruchomości lub w drodze najmu tych lokali lub budynków od nabywcy nieruchomości, rozszerzając tym samym zasób mieszkaniowy służący realizacji zadań własnych gminy,
• uwzględniać współpracę z kooperatywami mieszkaniowymi w procesie rewitalizacji niektórych obszarów lub budynków,
• ubiegać się o grant na infrastrukturę w związku ze zbyciem nieruchomości w celu wsparcia oddolnych inicjatyw mieszkaniowych w przypadku dopuszczenia bonifikaty od ceny zbywanej nieruchomości.

Źródło: prawo.pl

Źródło: Newseria Biznes

Ryczałt z najmu obowiązkowy od 2023 roku

Od 2023 roku obowiązkową formą rozliczenia zysków z najmu jest ryczałt – prywatni właściciele mieszkań na wynajem nie mogą już korzystać z zasad ogólnych PIT i rozliczać kosztów uzyskania przychodów i amortyzacji. Płacony jest od przychodu według dwóch stawek, zależnych od wysokości przychodów.

Najem prywatny na zasadach ogólnych (według skali podatkowej, płacony od dochodu – przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania przychodu w tym amortyzację) mógł być jeszcze – na mocy przepisów przejściowych z Polskiego Ładu – rozliczany tylko do 31 grudnia 2022 r. i tylko w odniesieniu do nieruchomości nabytych lub wytworzonych przed 1 stycznia 2022 r. Od 1 stycznia 2023 r. najem prywatny, jak też najem będący przedmiotem działalności gospodarczej ostatecznie jest rozliczany w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Ryczałt: od przychodu czy dochodu?

Źródło przychodów z najmu prywatnego zostaje wskazane w art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Tym samym, zgodnie z art. 12 ust. 2, właściciel lokalu traci prawo do pomniejszania przychodów uzyskiwanych z najmu prywatnego o koszty ich uzyskania. Wiąże się to nie tylko  z brakiem prawa do amortyzacji (w przypadku nieruchomości mieszkalnych prawo do amortyzacji tracą wszyscy od 1 stycznia 2023: podatnicy PIT, CIT), ale także brakiem prawa do pomniejszenia podstawy opodatkowania o koszty mediów, koszty napraw, remontów, wyposażenia lokali oraz wszelkich opłat. Opodatkowanie ryczałtem oznacza także konieczność rocznego składania zeznania podatkowego na formularzu PIT-28, zamiast na formularzu PIT-36.

Przychodem jest, co do zasady, umówiony czynsz, jaki płaci najemca (dzierżawca) z tytułu najmu. Najczęściej są to pieniądze, ale zapłata może nastąpić również w naturze. Jak potwierdza Ministerstwo Finansów, przychodem z najmu nie są ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (np. opłaty związane z lo­kalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynaj­mowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), gdy z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Stawki ryczałtu od najmu

Artykuł 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku zryczałtowanym wskazuje dwie stawki podatkowe dla najmu prywatnego. Wynoszą one 8,5 i 12 proc. Ich zastosowanie zależy od wysokości rocznych przychodów z najmu. Odpowiednią stawkę ryczałtu stosujemy według zasady:

• 8,5 proc., przy przychodach do kwoty 100 tys. zł rocznie,
• 12,5 proc. przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł rocznie.

Bardzo ważnym zapisem jest tutaj art. 12 ust. 13 ustawy. Stanowi on, że limit 100 tys. zł rocznie i nadwyżki ponad 100 tys. zł rocznie dotyczy łącznie obojga małżonków. Przepis nie uzależnia łącznego ujęcia limitu od wspólności lub też rozdzielności majątkowej. Oznacza to, że nawet w przypadku rozdzielności majątkowej oboje małżonkowie zostaną opodatkowani stawką 12,5 proc. ryczałtu ponad kwotę 100 tys. zł, nawet jeżeli jedno z nich osiąga 200 tys. zł przychodów z najmu prywatnego rocznie, natomiast drugie – 40 tys. zł przychodów z najmu prywatnego rocznie.

Terminy rozliczeń i wpłaty podatku

Podatnicy, płacący ryczałt od najmu, mają obowiązek za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego. Zasada ta wynika z art. 21 ust. 1 i ust. 1a ustawy o podatku zryczałtowanym. Po spełnieniu pewnych warunków, podatek może również rozliczać kwartalnie. Płaci się go wtedy do 20 dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony. Podatek wpłaca się na indywidualny mikrorachunek podatkowy.

Źródło: prawo.pl